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房产分割-离婚时拥有部分产权的公房,法院一般会如何处理?

来源:81离婚律师网  作者:北京离婚律师   时间:2015-11-02

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一、基本问题概述

    公有住房,亦称作公房、共产住房,是指由政府和国有企、事业单位投资兴建、销售的房屋。在住房未出售前,住房的产权(占有使用收益处分)归国家所有。

    目前,居民租用的公有住房,按房改政策分为两大类,一类是可售公有住房,一类是不可售公有住房。公有住房还包括在京中央和国家机关、军队以及中央在京企事业单位职工承租的和已购公有住房。公有住房主要由本地政府建设,主要向城市居民出租、出售,由企业建设的住房,向本企业职工出租、出售。公房使用者不具有产权,只有使用权。在夫妻离婚时,法院只会判决使用权的归属,而不会涉及房屋产权问题。公有住房的大量存在是由于我国长期以来实行住房福利化的结果。在住房货币化改革过程中,公有住房出售、租金提升已成趋势,公有住房出售后,产权即归私人所有,即成为所谓“房改房”。

    公房承租人仅有房屋的使用权,不想有房屋的产权。因此,在离婚时,法院只会判决使用权的归属,不涉及房屋的产权归属。最高人民法院在1996年2月5日发布了《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的司法解释,专门对法院在审理离婚案件中,分割承租公房使用权的问题作了相关规定。但是,自从2001年新修订的《婚姻法》实施后,最高人民法院下发了几个关于适用《婚姻法》的司法解释,特别是《婚姻法司法解释(二)》,对于婚前财产婚后转化进行了废除,因此,最高人民法院原《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》中的部分条款与新法相抵触,应当归于无效。处理离婚时的公房承租权时,可根据“具体情况、具体分析”的原则,分为以下几种情况由法院酌情处理:

(一)婚前已经取得承租权的

    由于乙方在婚前已经取得房屋的承租权,因此,无论婚姻关系存续几年,房屋均应归该方享有。对此《婚姻法司法解释(一)》第19条明确规定婚姻法第18条规定为夫妻一方所有的财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。

(二)婚前一方承租的本单位房屋,离婚时,双方均为本单位职工的

    婚前一方承租的本单位房屋,离婚时,双方均为本单位职工的,由于这一情况的发生只涉及到双方身份关系的变更,因此,不影响公房承租权的归属,即在这种情况下,承租权仍归该一方享有。

(三)一方婚前借款取得承租权,婚后夫妻共同偿还借款的

    这种情况,该房承租权仍然归一方享有,但该方因按照婚后沟通弄偿还借款数额的一半给予另一方补偿。

(四)婚前一方取得承租权,婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的

    根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定,承租房屋拆迁时,如果被拆迁人(即公房所有权人)与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租。虽然承租房屋的承租权是在婚后取得的,但是这一承租权的取得是基于原有承租权的存在。

(五)夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋,属夫妻共同财产。

(六)婚前双方均租有公房,婚后合并调换房屋的,使用权归双方共有。

二、案例说法

(一)案情简介

    张某和于某于1997年6月25日登记结婚,2005年3月14日,二人因感情不和办理离婚登记。离婚协议第三项规定:双方有住房一套,两居室,房主是张某,离婚后带阳台的房间归男方于某,北面房间归女方张某所有。

    该房是张某在1995年12月30日按标准价向其单位购买的房改房。2002年4月18日,张某取得房屋所有权证,其证上写明:标准价出售住宅,登记房屋所有权人张某。2007年11月22日,张某办理了标准价改成本价手续,交差额17286.2元。至此,该住房共支付64843.22元,其中张某个人支付40880.8元,张某与于某婚姻关系存续期间实际支付23962.4元。

    离婚后,于某将户口从诉争房屋中迁出,但至今不肯搬出。张某于2007年1月诉至法院,请求法院确认张某、于某于2005年3月14日签订的离婚协议书中第3条无效;依据《婚姻法》照顾妇女儿童的原则房屋归张某所有。

    于某在一审法院答辩称,双方争议的房屋是双方共同财产,不是张某的婚前财产。2005年离婚时,双方已经对房屋作出了明确约定,二人都享有诉争房屋的所有权,带阳台的房屋归我所有。原告张某2007年起诉,而我们离婚的时间却是2005年,张某提出的诉讼请求也超过了诉讼时效,故希望法院驳回原告张某的诉讼请求。

    受法院委托,某房地产评估中心对该房屋的现值进行了评估,评估结果为548800。估价报告载明:本次估价结果是扣除了已按有关规定缴纳6%房价款的完整产权。原告张某为此次评估支付评估费2740元。

(二)案件主要证据

1. 原告张某提供的购房协议和相关凭证,证明房子是在婚前即1995年购买的单位的房改房;

2. 原告张某提供的房屋产权证,证明房子登记在自己名下;

3. 原告提供的2007年11月22日和单位办理的标准价改成本价手续的发票,显示金额17286.2元;

4. 被告于某提供的2005年3月14日签订的离婚协议书的原件。

(三)主要法律依据

1.《中华人民共和国民法通则》第58条:下列民事行为无效:

(1)无民事行为能力人实施的;

(2)限制民事行为能力人依法不能独立实施的;

(3)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所为的;

(4)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的;

(5)违法法律或者社会公共利益的;

(6)经济合同违反国家指令性计划的;

(7)以合法形式掩盖非法目的的。

无效的民事行为,从行为开始起就没有法律约束力。

2.《婚姻法》第39条:离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决。

夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等,应当依法予以保护。

(四)法院判决结果

    一审法院经审理后认为,离婚协议中关于财产分割的条款或是当事人因离婚就财产分割达成的协议,对男女双方都有法律约束力。但双方在财产分割时处理的财产应是双方合法所有的、不涉及他人利益的共同财产。本案诉争的房屋是双方以标准价进行购买,亦即张某、于某仅享有该房屋94%的产权,另有6%的产权属于张某单位所有。张某、于某在离婚时达成的协议,处分了他人的财产,侵害了集体的利益。双方达成的协议中该条款应无效,原告张某确认离婚协议中涉及房产部分无效的请求,应予支持。考虑到原告张某在婚前已就该套房产缴纳部分购房款,这部分购房款亦应视为张某的婚前个人财产。对于婚后缴纳的购房款,应视为夫妻共同交纳。按该房屋的现价值以及增值的具体情况对该房屋的价值予以分割。综上所述,根据《中华人民共和国民法通则》第58条第1款第(5)项和《中华人民共和国婚姻法》第39条第1款之规定,判决:一、原告张某、被告于某于2005年3月14日签订的离婚协议第三项关于住房安排的内容无效;二、该住房归原告张某所有,张某于本判决生效后30日内给予于某房屋折价款人民币12万元。

    于某不服一审判决,向上级人民法院提起上诉。上诉请求是:撤销原判、驳回张某的诉讼请求。上诉理由是:①张某和于某的离婚协议没有侵害他人财产,应合法有效;②本案诉争的房屋上没有取得完全产权,法院不能判决归张某所有;③本案诉争房屋的评估价是548800元,原判决张某补偿于某12万元,有失公平。

    二审法院认为,国家对不动产的统一登记制度不允许对同一套房屋登记两个以上的所有权。张某和于某在协议中约定带阳台的意见归于某所有,北面一间归张某所有,违反了《物权法》中一物一权的基本原则,该约定无效。张某起诉要求确认离婚协议中的该约定无效,符合《物权法》的相关规定,应予以支持。原审法院判决离婚协议中关于住房安排的内容无效正确,予以维持。

    张某于2007年11月22日为本案诉争房屋办理了标准价改成本价手续,本案诉争房屋现已取得完全产权。故于某关于本案诉争房屋尚未取得完全产权、法院不应判决归张某所有的上诉理由,已无事实根据,法院不予采信。张某起诉要求依法分割本案诉争房屋,理由正当,应予支持。对本案诉争房屋的分割,本着有利于最大限度发挥物的效用和方便当事人生活的原则,应确认房屋归一方所有,分的房屋一方给予另一方房屋折价款。原审法院根据本案诉争房屋在张某和于某婚前、婚后付款情况及房屋现在的价值,判决张某给付于某房屋折价款12万元并无不当。最终,法院驳回上诉,维持原判。

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