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房产分割-离婚时,房屋增值部分如何处理?

来源:81离婚律师网  作者:北京离婚律师   时间:2015-11-02

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一、基本问题描述

    房屋基于市场因素的增值,是指在房屋本身价值之外,由于商品房市场供求关系和价值规律的影响使房屋价值产生的增值。一方面由于我国商品房市场近年来持续上涨,出现了一套房屋在一两年的时间就能翻番的情况,使得增值部分的价值与房屋本身相比在数量上已不是从属关系,甚至增值部分的价值要超过房屋当初的购买价值;另一方面,由于商品房目前所具有的可以满足居住需求的普通商品和投资工具这样的双重属性,因此夫妻购买的属于个人所有的房屋是否属于投资,对判断房屋增值部分在离婚时的归属也产生了重要影响。

    一般而言,夫妻一方财产在婚后产生的收益主要包括孳息、投资经营收益及自然增值。《婚姻法》规定了婚姻关系存续期间所得的生产、经营收益及知识产权收益归夫妻共同所有,2004年4月1日开始施行的《婚姻法司法解释(二)》也明确规定一方以个人财产投资所有的收益为夫妻共同财产,但对孳息和自然增值这两种情形如何认定未予明确。在《婚姻法司法解释(三)》(征求意见稿)中曾作出了“另一方对孳息或增值收益有贡献的,可以认定为夫妻共同财产”的规定。但多数意见认为,征求意见稿中“贡献”一词不是法律用语,理解上也产生歧义,审判实践中很难把握。经过反复斟酌,《婚姻法司法解释(三)》第5条,明确规定夫妻一方个人财产在婚后产生的收益,除孳息和自然增值外,应认定为夫妻共同财产。

二、案例说法

(一)案情简介

    2006年10月,张某某在上海买了一套商品房,首付40万人民币,银行贷款40万人民币,并办理了产权证。一年后,张某某和孙某某结婚,当时张某某所买的房产已增值到100万人民币,婚后共同偿还贷款。2008年10月,夫妻双方因感情不和闹离婚,当时该房产的市值已经达到180万人民币。双方在谭房屋的分割问题时,孙某某认为,该房屋目前价值除去40万首付款以及张某某第一年支付的5万元贷款外,其他部分属于夫妻共同财产,即180-40-5=135万,要求对这部分共同有财产进行分割。而张某某认为,该房产是自己的婚前个人财产。结婚后仍然归自己所有,因此不同意分割。2008年12月,孙某某起诉至法院,要求解除与张某某的夫妻关系并分割房产。

(二)案件主要证据

1. 原告孙某某提供的双方结婚证;

2. 原告孙某某对享有房子份额的陈述;

3. 被告张某某提供的2006年签订的购房协议和相关凭证,证明房子是在婚前个人购买的;

4. 被告张某某提供的房屋产权证明,证明房子登记在自己名下。

(三)主要法律依据

    1.《婚姻法》第18条:有下列情形之一的,为夫妻一方的财产:

(1)一方的婚前财产;

(2)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;

(3)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;

(4)一方专用的生活用品;

(5)其他应当归一方的财产。

2. 《婚姻法》第39条:离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决。

夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等,应当依法予以保护。

3.《婚姻法司法解释(一)》第19条:婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。

4.《婚姻法司法解释(三)》第5条:夫妻一方个人财产在婚后产生的收益,除孳息和自然增值外,应认定为夫妻共同财产。

(四)法院判决结果
    法院经审理认为,原被告双方都承认房屋是被告婚前支付首付后购得且登记在被告名下,被告买房时房价为80万元,但是随着房产市场的迅速升温,本案诉争的房屋也水涨船高,离婚时房屋已经涨到了180万元,房子事实上已经升值了100万。法院在审理过程中,对两个人继续了调解,因对房屋增值部分意见不一最后调解失败。法院认为,本案诉争房屋时被告人的个人婚前财产,不因夫妻关系的延续而改变。对于婚后夫妻双方共同偿还的贷款属于夫妻共同财产,因此原告孙某某有权获得房屋还贷款的一半。至于房屋增值部分,鉴于原告孙某某参与了房屋还贷,而这一行为可能导致其婚姻关系存续期间的投资机会、投资规模以及生活品质可能受到一定的限制和影响,共同还贷的行为也打打降低了因还贷不力银行就该房屋行使权利的风险。在这种情况下,根据一定比例进行补偿是理所应当的。故法院判决,①判决张某某和孙某某解除婚姻关系;②房屋的所有权归被告张某某所有;③被告支付原告房屋还贷款及部分增值两项共计20万元。

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