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房产分割-婚前一方按揭买房,婚后共同还贷的,离婚时房产如何处理?

来源:81离婚律师网  作者:北京离婚律师   时间:2015-11-02

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一、基本问题描述

    随着我国住房制度的改革和房地产业的发展,国内房价不断攀升,通过按揭方式购买房屋已经成为我国现今社会中的普遍现象。在离婚诉讼案件中,由于按揭房屋往往是普通家庭中价值最高也是最为重要的一项财产,往往容易成为夫妻双方争议的焦点。关于这个问题,首先有几个概念需要厘清。

    按揭房屋是指在无法或不愿一次性支付全部房款的情况下,购房人将其与房产商的房屋买卖合同项下的权益抵押给银行,银行贷款给购房人并以购房人名义将购房款项交由房产商以支付房屋价款,若购房人到期不能还本付息,并以回购款偿付银行本息。

    我国内地的按揭,通常仅限于商品房按揭,包括现房按揭和期房按揭。

    现房按揭是指,按揭人(购房人)为担保债务履行将其房屋的产权证书由房产开发商交付于按揭权人(贷款银行)占有,以该产权证书所载明的房屋产权作担保(并由房产商或第三方做保证人)向银行贷款,按揭人偿还贷款后,取回其产权证书,当不能偿还贷款时,将其产权证书所载明的房屋进行变价,或者由保证人即售房者向银行回购该房屋,以所得价款让银行优先受偿。

    期房按揭是指在商品房建造期间,预购人(按揭人)将其与开发商签订的《商品房预售合同》交由银行占有,并以此合同项下的权益作担保(由商品房预售人或第三方做保证人)下个银行贷款,预购人依约清偿银行贷款的本息后,将该预售合同从银行处赎回,预购人不能依约清偿银行贷款的本息时,由银行取得该预售合同项下的权益以清偿预购人对银行的欠款,或者由保证人承担保证责任。

    商品房按揭法律关系涉及三方当事人和两个合同关系,即按揭人,为房产买卖合同中的购房人;按揭权人,是为购房人提供按揭贷款的银行;第三人,即原房地产开发商或某担保公司,若银行要求第三人再提供按揭贷款担保,则第三人又为担保人。两个合同为购买人与开发商之间的《商品房买卖合同》(《房产预售合同》)及购买人与银行之间的《房产按揭贷款合同》。

    关于一方婚前贷款买房,婚后夫妻共同还贷,离婚时房产如何分割,其实涉及三个方面的法律问题需要厘清:一是一方婚前购买按揭房,婚后夫妻共同还贷,该房产是婚前个人财产,还是婚后共有财产;二是夫妻关系存续期间,以共有财产偿还的贷款,在离婚后如何处理;三是对房屋增值部分如何处理。

二、案例说法

(一)案情简介

    周某2003年元月经人介绍认识了在银行工作的庄某,一见倾心,为了能尽快和对方建立恋爱关系,增加恋爱筹码,经过一段时间的考虑终于下定决心买房子。五月份,周某购买了一套价值50万的商品房,首付20万,剩余房款全部为银行贷款。产权证不久后办理好并登记在周某的名下。2004年年底,周某和庄某办理了结婚登记手续,婚后二人以共同的工资一起偿还银行贷款。婚后没几年,二人因为性格不合,经常发生争吵甚至大打出手,2008年二人感情破裂双方同意离婚。二人对其他财产的分割都已协商好,但就房子的归属无法达成一致。2008年底庄某向法院提起诉讼,要求法院解除其与周某的夫妻关系,并与被告周某平均分割房产。

    原告庄某诉称,房子的贷款是夫妻婚后一起偿还的,房子应是夫妻共有财产,自己有权要求按市场价格估值后分得一半的房产。

    被告周某辩称,房子是自己在婚前用自己的财产购买并且登记在自己名下,所有权属于自己,原告没有权利分割房子。原告仅在婚后参与还款,愿意将房子还贷部分的一半还给原告。

(二)案件主要证据

1. 被告提供的购房合同,证明房子是在婚前以自己的名义购买的;

2. 被告提供的诉争房屋的房屋产权证,证明房屋只是登记在自己一个人的名下;

3. 原被告的结婚证;

4. 原告提供的银行还贷每月明细,证明按揭房的月供是由夫妻双方的工资偿还的。

(三)主要法律依据

1.《婚姻法》第17条:夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:

(1)工资、奖金;

(2)生产、经营的收益;

(3)知识产权的收益;

(4)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;

(5)其他应当归共同所有的财产。

2.《婚姻法》第18条:有下列情形之一的,为夫妻一方的财产:

(1)一方的婚前财产;

(2)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;

(3)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;

(4)一方专用的生活用品;

(5)其他应当归一方的财产。

3.《婚姻法》第39条:离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决。

夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等,应当依法予以保护。

4.《婚姻法司法解释(一)》第19条:婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。

5.《婚姻法司法解释(二)》第11条:婚姻关系存续期间,下列财产属于婚姻法第十七条规定的"其他应当归共同所有的财产":

(1)一方以个人财产投资取得的收益;

(2)男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金;

(3)男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费。

6.《婚姻法司法解释(三)》第5条:夫妻一方个人财产在婚后产生的收益,除孳息和自然增值外,应认定为夫妻共同财产。

(四)法院判决结果

    法院经审理认为,该房产是被告周某婚前个人财产,判决房屋产权归被告所有;被告向原告支付按揭房款及其利息8万元;该房产婚后增值部分属于夫妻共同财产,对该增值部分在原、被告之间进行平均分割。

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